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房企艱難“找錢”:融資招式百出成本兩極分化

2018-11-07    21世紀經濟報道         點擊:

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  “現在房子不好賣,融資也很難,所有的開發商都缺錢。”11月6日,華南一家大型開發商投資部人士說,開發商們正面臨沉重的雙重壓力。

  11月5日,富力地產公告計劃配股融資約100億港幣,或將開啟內房股的配股融資潮;同一天,穆迪將泰禾集團的高級無擔保票據評級從B3下調至Caa1,同時下調泰禾所有評級的前景為負面。

  而在7天前,恒大宣布融資18億美元,其中一筆利率高達13.75%。并且,恒大主席許家印自掏腰包買了10億美元。

  中國房企正在經歷他們不長的歷史上少見的、寒冷的冬天。自9月份開始,樓市久違的打折降價重現,連萬科、保利、中海也不例外;10月以來,不少房企的資金鏈開始明顯緊張,各種花樣融資頻現,融資利率快速上升。

  但錢越來越不好拿到了。據21世紀經濟報道統計,三季度以來房企融資主要集中在海外發債,而且利率已經不斷提高;眾多房企的境內公司債,則紛紛被中止或終止。

  房企的資金壓力彌漫了整個行業。自2016年“深八條”開始,持續兩年多的房地產調控已行至深水區,那些抗壓力和忍耐力差的房企問題凸顯,如富力、泰禾等;而即使如萬科、中海這類穩健的房企,也面臨銷售回款率難題。

  富力配股融資

  一年前的7月19日,富力兩位董事長李思廉、張力與萬達董事長王健林把酒言歡,共慶富力收購萬達酒店資產,他們大概不會料到,這筆收購會加劇富力的資金緊張。

  11月5日,富力公告稱,計劃發行不超過8.06億股新H股,以前5個交易日收盤價平均12港幣的80%折算,融資約100億港幣。

  協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖向21世紀經濟報道記者表示,富力的債權融資不足以滿足其需要,因此需要股權融資相配合。因企業不能無限制發債,否則會導致債務比率過高,股權融資是一種不得已的選擇。

  事實上,富力的凈負債率一直處于高位。

  財報顯示,2015-2017年,富力凈負債率呈上漲趨勢,分別為124.3%、159.9%、169.6%,2018年上半年繼續升至187.5%,遠高于行業平均水平。

  收購萬達酒店后,富力的財務結構進一步承壓。交銀國際分析師洪灝指出,富力旗下酒店業務本就一直在虧損,萬達酒店業務短期內無法帶來可觀利潤。長期來看,富力的高杠桿仍令人擔憂。

  今年起,富力在通過各種途徑“找錢”,但多筆融資計劃受阻。2月9日,富力公告表示取消發行10億元中期票據;5月23日,富力又取消了10億元超短融發行計劃;5月29日,富力的一筆60億元住房租賃專項公司債也宣告中止,三個月后又被終止。

  而此前,富力第5次沖擊回A股的計劃也宣告中止,IPO融資計劃失敗。

  擴張野心偏逢融資收緊,富力融資成本也出現上升。

  國泰君安證券顯示,9月富力地產發行兩筆超短期融資券,規模為6.7億元、10 億元,期限為270天,票面利率均為 6.5%,相較于 8 月份發行的 270 天超短融票面利率6.43%稍有提升。

  洪灝認為,富力的再融資困難會加劇,預計整體融資成本將在下半年上升至 6%,并在2019年進一步上升至 6.75%-7.0%。

  此外,在樓市銷售日趨放緩的背景下,富力可倚仗的為數不多的資金來源——銷售回款,也面臨不能達成目標的困境。

  數據顯示,1-10月富力銷售額為956.6億元,完成年度1300億目標的73.58%,這意味著接下來兩個月內要賣超過300億;回望過去三年,富力從未達成過銷售目標。

  約100億港幣的配股融資,也大大超過了富力此前的歷次融資額。富力管理層表示,配股將有助于公司防范宏觀經濟波動的風險,并改善財務結構。

  富力表示,公司自2006年以來從未發行過任何形式的股份,由于相對較小的H股公眾持股量或高杠桿的資本結構,無法吸引新的戰略及長期投資者,新H股發行將解決此難題。

  融資成本兩極分化

  資金鏈緊張的房企遠不止富力。

  東方財富Choice數據表明,前三季度房企整體資產負債率79.87%,較去年同期上升0.97個百分點。

  多位房企人士告訴21世紀經濟報道,今年以來國內商業銀行開發貸白名單基本只鎖定大型央企、國企,以及少數民企;而境內的公司債,也很難實現發行。

  據統計,僅10月以來,合生創展100億規模的租賃住宅專項公司債券、雅居樂80億規模非公開發行公司債等,已被中止或終止審查;全年來看,房企公司債被中止或終止的金額達上千億。

  中小房企還面臨信用危機,進一步加劇融資困境。11月5日,穆迪發布評級報告,將泰禾的企業主體信用評級從B2下調至B3,并將其發行的高級無擔保票據評級從B3下調至Caa1,同時下調其所有評級的前景為負面。

  穆迪助理副總裁兼分析師Wenhan Chen表示,下調原因是,泰禾薄弱的財務管理以及未來12-18個月加劇的再融資風險,同時其房地產銷售收入也低于預期。

  截至2018年9月,泰禾的現金為174億元,無法完全支付同日到期的647億元短期債務、2019年底到期的105億元可回售債券,以及未支付的土地出讓費用。截至2018年9月,泰禾的現金/短期債務比率從2017年底的39%進一步下降至27%。

  境外融資也不樂觀。三年廉價融資狂歡后,房企境外融資利率再次被“打回原形”,“融資利率不斷上升,開始接近2012年左右的高水平。”前述華南地產商人士剛從香港拜會機構回來,他對記者如是說,2012-2014年房企海外發債頻繁,很多利率都在11%-13%甚至更高,而現在,“好像又回到了那時候”。

  不過,與此前房企海外發債不同,今年6月27日,國家發改委表示,房企境外發債所得資金,將主要用于償還到期債務,避免產生債務違約,而不能用于投資、運營等,并要求企業提交資金用途承諾。

  即使是龍頭房企,也難逃融資利率高企。10月30日,恒大發行三筆共18億美元優先票據,創下了今年房企海外融資最高紀錄,融資利率分別為11.00%、13.00%、13.75%,均高于業內平均水平。

  為了發行順利,許家印及其持有公司在此次發行中主動認購了10億美元。

  易居研究院認為,由于境內融資環境持續收緊,近期的境內外融資成本均有提高,而原有低成本的公司債陸續到期,因而整體的融資成本也只能水漲船高。

  與中小房企融資難形成反差的是,大型央企仍然可以獲得低廉的資金,近期尤其公司債(B端利率)的下行較為明顯,華創證券指出,保利置業發行住房租賃公司債7億元,利率僅5.28%。

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